הוועדה המקומית לתכנון ובנייה – עושק מורשה

ליד כל רשות מקומית פועלת כידוע ועדה לתכנון ובנייה, שתפקידה לעשות סדר על פני האדמה ולדאוג שהשכונה שלנו לא תראה כמו מעברה.

 

אלא שישנן ועדות כאלה הסבורות כנראה, שמילוי התפקיד החשוב הזה – ראוי שייעשה תוך סחיטת האזרח.

 

מי שמתגורר בבית פרטי מבין ודאי טוב יותר במה דברים אמורים.

 

בעלי הבתים הפרטיים מתחככים עם הוועדה בכמה צמתים – החל משלב תכנון הבית וההיזקקות להיתר הבנייה וכלה בשלב המכירה.

 

בין לבין עלול האזרח לעמוד לדין פלילי עקב בנייה בלתי חוקית או בלתי מאושרת – כגון בניית פרגולה או תוספת גגון למניעת חדירת מי גשמים וכיוצא באלה פשעים נגד האנושות.

 

אלא שהוועדה החשובה הזו אינה מסתפקת בכל אלה: היא חותרת ללא הרף להתחבר לכיסו של האזרח ולשאוב משם את מעותיו, וזאת – גם בשיטת ישראבלוף הידועה.

 

כזהו המקרה שבו החליטו כמה רשויות מקומיות להטיל על בעלי בתים היטל השבחה הקרוי בפי העם "תב"ע מרתפים".

 

בקליפת אגוז המדובר בשינוי תב"ע (תכנית בניין עיר) הקובע שמיום השינוי ניתן יהיה לבנות מרתף בגובה של 2,4 מטרים במקום 2,2 מטרים שהיו עד אז, וזאת – מבלי שהמרתף ייכלל באחוזי הבנייה שהוקצו לבית (כלומר, ששטח המרתף יהיה בנוסף לאחוזי הבנייה).

 

כתוצאה משינוי התב"ע הזו הוטל, כמובן, היטל השבחה. שהרי, ערכו של מרתף בגובה 2,4 מ' גדול מערכו של מרתף בגובה 2,2 מ' והדברים ברורים.

 

אלא שכאן מתעוררת שאלה: מה דינו של מי שבנה בית ומרתף לפני שינוי התב"ע הזו? כלומר, מה דינו של מי שבנה מרתף בגובה 2,2 מטרים על פי המצב שהיה מותר לפני שינוי התב"ע?

 

אין בעייה יאמרו לך בוועדה. אתה רשאי לחפור ברצפת המרתף כדי להעמיקו, וכך גם להגביהו – עד לגובה החדש המותר.

 

העובדה שהמרתף בנוי על יסודות בטון מזויין, וגם הוא עצמו עשוי כולו בטון מזויין – דבר שהופך את כל ההשבחה לעניין תיאורטי לחלוטין – לא ממש מעניינת את הוועדה.

 

ואז, כשאתה בא למכור את הבית, וזקוק לאישור הוועדה לצורך ההעברה בטאבו, מובטח לך שהעושקים האלה ישלפו לעומתך את התב"ע האמורה, וידרשו כמה אלפי שקלים כתמורה לאישור הנכסף.

 

ואתה האזרח, מה תעשה? תצא למלחמת עולם נגד הוועדה לתכנון ובנייה?

 

יותר קל לחפור בבטון מזויין.

  

Post a comment or leave a trackback: Trackback URL.

תגובות

  • רועי שהגיע אחר-כך  On 02/03/2010 at 13:23

    אם עד שינוי התב"ע שטח המרתף היה כלול בחישוב אחוזי הבניה המותרים במגרש, הרי שהשינוי יצר השבחה לא בגלל המרתף, אלא בגלל שהוא מגדיל את אפשרויות הבניה שמעל פני הקרקע.

  • יוסי דר  On 02/03/2010 at 14:47

    לרועי,

    שטח המרתף – גם במקרה זה וגם באופן כללי – אינו כלול באחוזי הבנייה בשום שלב (בתנאי שהמרתף אינו עובר את הגובה המותר למרתפים).

    ציינתי זאת ברשימה – כדי להדגיש שאין המדובר בתוספת אחוזי בנייה.

  • רועי שהגיע אחר-כך  On 02/03/2010 at 16:02

    טוב, זה לא בדיוק עולה מהפוסט עצמו, ובכל זאת אתווכח ואומר שאני יכול לחשוב על לפחות שתי סיבות שבגללן יש דווקא היגיון בהטלת היטל ההשבחה. ראשית, חדר שגובהו 2.4 מטרים הוא חדר פשוט טוב יותר מחדר שגובהו 2.2 מ' (יתכן שהעובדה שאני מתנשא לגובה של 2 מטרים קשורה לעמדתי זו, כמובן). לא רק שמדובר במרתף יותר נוח, מדובר בחלל שיותר נוח להסב אותו לשימושים שאינם אך ורק מרתפיים. זה שווה כסף.
    בנוסף, היטל ההשבחה הוא בגובה של 50% מערך ההשבחה. כלומר, אם יש חבות בהיטל השבחה, משמעות הדבר היא שאתה יכול למכור את הבית במחיר גבוה מזה שהיית יכול למכור אותו ללא תכנית המרתפים.
    מכאן נובע, גם, שאם עליית ערכו של הבית בעקבות תכנית המרתפים היא שולית, גם היטל ההשבחה יהיה
    שולי.

  • יוסי דר  On 02/03/2010 at 16:22

    לרועי,

    המדובר הרי בבתים, כלומר במרתפים, שהוקמו לפני החלת התב"ע.
    במקרה שהבית כבר בנוי ההשבחה היא וירטואלית לחלוטין, כיוון שאין מצב שיהיה מי שיגביה – כלומר יעמיק – מרתף שהקים לפני החלת התב"ע.
    להשבחה וירטואלית אין כל ערך – כולל לא במכירה – וממילא אין לחייב עליה.

  • רועי שהגיע אחר-כך  On 02/03/2010 at 16:38

    אבל הפוטנציאל קיים, והוא שווה כסף (או כך, לפחות, סובר השמאי מטעם הוועדה המקומית). השאלה אם יש לי או אין לי כסף וזמן להיכנס לעבודות שיממשו את הפוטנציאל הזה היא שאלה שאינה רלוונטית לסוגייה, עד כמה שאני מבין. אם יש לי בית בן קומה אחת על מגרש שעליו מתירה התב"ע לבנות רק קומה אחת, ואז מתאשרת תב"ע חדשה שמתירה לבנות שתי קומות, אף אחד לא יחשוב שאני פטור מהיטל השבחה רק בגלל שאין לי כוח או כסף להתעסק עם הבניה. יש כאן פוטנציאל ששווה כסף, וגם אם אני לא מנצל אותו בעצמי, חזקה עלי שאדאג לגלם את ערכו של הפוטנציאל הזה במחיר שאדרוש כשארצה למכור את המגרש.
    אבל כל זה מאוד תיאורטי. אני חייב לציין שאני לא חושב שזה יהיה מופרך לטעון בפני הערכאות המוסמכות שאין בשינוי תב"ע כזה משום השבחה אמיתית (וכמובן, גם התדיינות בפני ערכאות מוסמכות עולה כסף).

  • יוסי דר  On 02/03/2010 at 16:51

    לא מספיק פוטנציאל בעלמא.
    צריך להיות פוטנציאל ממשי (ולא וירטואלי).
    יש הבדל מהותי בין תוספת קומה לבין העמקת מרתף.
    תוספת קומה היא בהחלט ממשית.
    העמקת מרתף אינה ממשית.
    אני מנחש שמאז החלת התב"ע לפני כ-10 שנים איש לא העמיק את המרתף שלו (אני בספק אם אי פעם מישהו העמיק את המרתף).

  • רועי שהגיע אחר-כך  On 02/03/2010 at 17:00

    טוב, נדמה לי שהדיון מתחיל לגלוש מהרמה העקרונית לרמת התיק הספציפי. ובזה, כמובן, אין טעם.

  • יוסי דר  On 02/03/2010 at 17:21

    זה ברמה העקרונית לגמרי.
    הבעייה הזו נוגעת לכל בעלי המרתפים שבנו בתים לפני החלת התב"ע.

  • רני  On 02/03/2010 at 17:57

    בתיאוריה בעיטה זו דבר כואב אבל בעיטה קונקרטית כואבת הרבה יותר. מכאן הצורך בקונקרטיזציה של של דברים.

    הובא מודל, דגם קונקרטי, לתאוות הבצע של מי שמכוונים את הועדות המקומיות לתכנון ובניה. בבלוג מקביל יש דיון במס ירושה. הדגם הקונקרטי נוגע ישירות בעניין ובעושק המעמד הבינוני.

    נניח שנולדת בבית קטן באחת מהשכונות בגוש דן, בסביבות חיפה, בדרום הארץ אפילו בעפולה. אביך שכיר אמך עקרת בית ויש לך עוד אח או אחות וגם אתם שכירים. האם והאב נפטרו ובכונת הצאצאים להמשיך לגור בבית. מתברר שבגלל שינויים בחוקי הבנייה ערך הבית עלה פלאים ומכאן מיסי הירושה. זה יכול להיות גם בארנונה או מיסי עיריה נוספים חדשות לבקרים, ראה מס המשטרה בפ"ת וערים נוספות ומיסי בתי הספר. כמו בהרבה ארצות שהכרתי היורשים נאלצים למכור את הנכס או מחמת יוקר המיסים השוטפים או במקרה של מס ירושה בכדי לשלם את מס הירושה או לקחת הלוואה יקרה. בשני המקרים הם נכנסים לשוק ההון. או לחסוך את הכסף שנשאר ממכירת הבית או לממן את ההלוואה. מה קורה לכספי המעמד הבינוני בשוק ההון מוכר וידוע.

    זה קורה למשק קטן לחנות משפחתית למוסך משפחתי ולעוד. זו תופעה כלכלית נפוצה ונדונה אפילו בספרות המחקר. אלו חוקים הנחקקים ומופעלים ע"י העילית הכלכלית ושליחיה ומשנים את מבנה החברה הישראלית לחלוטין. בסוף היום וזאת כונת המכוון במקרה הנדון הנדל"ן עובר לכרישי הנדל"ן ובדרך הרשות המקומית לפעמים מושחתת עד לקצה השורשים מקבלת עוד כסף למקוואות, כוללים, חגיגות משונות וקצת לחינוך נקיון גינון וכ"ו. זו אינה תיאוריה זה קונקרטי זה כבר כאן.

    מר דר צודק בגדול מאוד מאוד זו אינה בעייה פרטית

  • יוסי דר  On 02/03/2010 at 18:12

    רני,
    רק לתקן אותך: מס עזבון בוטל בשנת 81.

  • רני  On 02/03/2010 at 19:37

    אבל מדברים עכשיו על חידוש מס העזבון ברצינות בחוגים שונים. בישראל דברים כאלו מתחוללים בחשאי ונוחתים פתאום. ראה השינויים במבנה הועדות המחוזיות העירוניות זמני הערעור וכ"ו. ראה הנסיון המוצלח או לא לבטל את הועדות החקלאיות והועדה לעניני חופים.

    בבלוג מקביל מתנהל דיון בעניין מס עזבון. ויש לי הרגשה שדבר מה מתחולל בנדון. בודאי שאני בגילי יודע ומנסה את מה שאני יכול להבין בענינים אלו.

    בכל מקרה תודה

  • שאול דבי - שמאי-מקרק  On 04/03/2010 at 08:29

    בהיר נכון ומעניין. הבעיות האלו קיימות יום-יום מול הוועדות המקומיות לתו"ב.
    אפשר להמודד עם הסוגיות של הדוגמא שנתת שכן הוראות החוק קובעות "עליית שוויים של של מקרקעין…". כאמור, קשה להמודד מול הוועדות אולם מומלץ לעשות את המאמץ

    ד. שאול

  • יוסי דר  On 04/03/2010 at 10:38

    שאול, תודה על התגובה.

    העניין הוא, כפי שאתה ודאי יודע, שהוועדה מטילה את ההיטל על סמך הערכת שמאי (שקבע שערך המקרקעין עלה בעקבות התב"ע).

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s

%d בלוגרים אהבו את זה: